O edifício deve ser seguro pelo valor de reconstrução, o custo de voltar a construir a casa, e não pelo valor de mercado, que é o preço a que a venderia. Segurar abaixo do valor de reconstrução pode levar a uma indemnização reduzida (subseguro); segurar muito acima não lhe dá direito a receber mais e faz-lhe pagar um prémio desnecessário.

Valor de mercado e valor de reconstrução: qual a diferença?

O valor de mercado depende da localização, da vista, da procura e do terreno. Uma moradia no Algarve com vista mar pode valer muito mais do que custou a construir.

O valor de reconstrução é o que interessa ao seguro: quanto custaria, hoje, reconstruir a casa com a mesma área, os mesmos materiais e o mesmo nível de acabamentos. O terreno não entra nesta conta, porque não se perde num incêndio ou numa tempestade.

Por isso os dois valores raramente coincidem. Em zonas muito procuradas, o valor de mercado costuma ser bastante superior. Mas o contrário também acontece: casas antigas com materiais e técnicas tradicionais, ou em zonas de acesso difícil, podem ter um custo de reconstrução elevado face ao preço de venda.

Como se calcula o valor de reconstrução

O ponto de partida é a área de construção multiplicada por um custo por metro quadrado adequado ao tipo de casa. Mas numa moradia há mais a considerar:

Qualidade dos acabamentos: pedra, madeiras, cozinhas por medida, caixilharia de gama alta.
Anexos e exteriores: garagem, casa de hóspedes, piscina, muros, portões, pérgolas.
Instalações: climatização, painéis solares, domótica, sistemas de rega.
Custos indiretos: demolição, remoção de escombros, projeto de arquitetura e especialidades, licenças.

Em casas de maior valor ou mais complexas, pode justificar-se uma avaliação feita por um técnico. É um custo pequeno comparado com o risco de ficar mal seguro.

Para ter uma primeira referência, pode usar o Simulador do Custo de Reconstrução de Imóveis, disponibilizado pela Associação Portuguesa de Seguradores (APS). Tenha à mão a Caderneta Predial, onde encontra a Área Bruta Privativa, que é a base do cálculo no simulador. Se preferir, envie-me a caderneta e ajudo-o a chegar a um valor de referência.

Em Portugal, o Agente de Seguros pode aconselhar, mas a decisão final sobre o capital a segurar é sempre do tomador do seguro. Posso fazer recomendações com base nos dados da sua casa, mas não apresento avaliações formais. O resultado do simulador é uma estimativa e não dispensa a análise das características concretas do imóvel. Contacte-me para analisarmos o seu caso.

O que é o subseguro e a regra proporcional

Há subseguro quando o capital seguro é inferior ao valor real do bem. O Regime Jurídico do Contrato de Seguro (artigo 134.º do Decreto-Lei n.º 72/2008) prevê que, salvo convenção em contrário, nesse caso o segurador só responde pelo dano na respetiva proporção. É a chamada regra proporcional.

Um exemplo simples, com números meramente ilustrativos:

Valor de reconstrução real: 400 000 €.
Capital seguro na apólice: 200 000 € (metade).
Dano causado por uma tempestade: 50 000 €.
Indemnização com regra proporcional: 25 000 € (metade do dano), antes de franquias.

Repare que o dano era bem inferior ao capital seguro, e mesmo assim a indemnização foi reduzida. Muita gente pensa que o subseguro só importa numa perda total. Não é assim: afeta também os sinistros parciais, que são os mais frequentes.

Algumas apólices preveem margens de tolerância ou dispensam a regra proporcional em certas condições (por exemplo, quando o capital é calculado por um método aceite pela seguradora). Isto varia de contrato para contrato: confirme nas condições.

E se segurar acima do valor?

O seguro de casa rege-se pelo princípio indemnizatório: serve para repor o prejuízo, não para dar lucro. Se o capital exceder o valor do bem (sobresseguro), não recebe mais do que o dano real e está a pagar prémio a mais. Segurar a casa pelo valor de mercado, com o terreno incluído, é um caso típico.

Atualização de capitais: os índices da ASF

Os custos de construção mudam com o tempo. Nos seguros de riscos relativos à habitação, a lei prevê que, salvo convenção em contrário, o valor do imóvel seguro seja atualizado automaticamente de acordo com índices publicados pela ASF (Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões). A ASF publica esses índices trimestralmente, através de normas regulamentares.

A lei obriga ainda o segurador a informá-lo, na celebração e nas renovações, sobre o valor seguro, o regime de subseguro e os critérios de atualização. Na prática, recomendo três cuidados:

Confirme no aviso de renovação se a atualização automática está ativa.
Reveja o capital sempre que fizer obras, ampliações ou construir uma piscina: a atualização por índice não acompanha estas mudanças.
Se o capital inicial estava mal calculado, a atualização só multiplica o erro. Vale a pena rever a base de vez em quando.

Erros comuns que vejo nas apólices

Capital igual ao preço de compra, que inclui o terreno e reflete o mercado, não a construção.
Capital definido há muitos anos e nunca revisto, apesar de obras e ampliações.
Anexos e piscina esquecidos, como se a apólice cobrisse apenas a casa principal.

Perguntas frequentes

Posso usar o valor patrimonial tributário (VPT) como capital?

Não é o indicado. O VPT é um valor fiscal, calculado com outros critérios, e raramente corresponde ao custo de reconstrução. Pode servir de referência, mas não substitui o cálculo.

O subseguro aplica-se também ao recheio?

Sim, em regra aplica-se a qualquer bem seguro. Se o capital do recheio for inferior ao valor de substituição em novo dos bens, a indemnização pode ser reduzida na mesma proporção.

Com que frequência devo rever o capital?

Sempre que fizer obras ou comprar bens de valor, e, mesmo sem alterações, a cada poucos anos. Numa moradia de valor elevado, uma revisão periódica é uma boa prática.

Se quiser, confirmo se o capital da sua casa está bem calculado, sem compromisso: peça aqui a sua análise.

Fontes

Informação de carácter geral. Não dispensa a leitura das condições da sua apólice nem o aconselhamento personalizado.

Valor de reconstrução ou valor de mercado: por quanto deve segurar a sua casa?